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近期，悅榕控股公告稱，將以4.8億元人民幣買下萬科所持的三家子公司悅榕服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）項目的股權。據了解，悅榕控股與萬科已牽手走過6年，此次萬科的“放手”，是在今年來房企紛紛剝離酒店大背景下的行業標志性事件，地產酒店下一步該怎么走，值得深究。

01

房企大亨

紛紛剝離酒店資產

近日，悅榕控股公告稱，將以4.8億元收購萬科所持有的悅榕服務(中國)、悅榕酒店管理 (中國)和悅酒店管理 (天津)項目的股權。交易的另一部分是，萬科將買下悅榕控股所持悅榕資產（中國）即酒店資產持有公司的股權，以及悅榕服務（中國）手中Chengdu Laguna Property Services Co.的股權，代價約3000萬元。據悉，萬科和悅榕控股的合作，始于房地產行業多元化發展的“大飛躍”時期。截至“分家”，雙方已聯姻6年。如今，萬科“放手”中國26家悅榕酒店的管理權，一方面厘清了兩者的業主身份和管理身份，另一方面也說明大型房企之下，重資產酒店已成不少房企沉重包袱。

近年來，較為艱難的市場環境，不少酒店成為大型房企最先被擺上貨架的資產。例如，今年10月，華僑城亞洲公告稱，為盤活資產、加速資產周轉，旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃于北京產權交易所掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產，即上海寶格麗酒店及其配套服務設施。據悉，其標底價不低于24.3億元。

無獨有偶，今年第二季度，新華聯發布公告稱，其間接全資子公司唐山新華聯擬將持有的鉑爾曼大酒店等資產進行轉讓，受讓方為唐山市文旅建設發展有限公司，交易總價款 39500萬元。空間秘探觀察發現，2022年新華聯曾出現以出售酒店資產進行“回血”的大動作，新華聯將10家非景區酒店擺上貨架，包括北京新華聯麗景灣國際酒店、銀川新華聯喜來登大酒店、上海新華聯索菲特大酒店等。

此前，世茂集團與上海地產集團簽訂項目股權轉讓協議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元。如今世茂旗下被擺上貨架的上海豪華酒店已有4家，分別為上海外灘茂悅、上海佘山世茂洲際酒店、上海佘山世茂御臻品之選酒店，以及與上海世茂廣場打包出讓的世茂康萊德酒店。

上海外灘茂悅大酒店

不僅如此，同為緩解債務壓力的富力地產，曾將五年前從萬達收購的73家酒店都納入了待售名單，其準備出售的酒店資產大約占整體的95%。其中，富力地產向北京英協置業投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，代價為人民幣5.5億元。

同樣，自陽光城及其母公司陽光控股遭遇短期流動性危機以來，果斷采取處置并轉讓旗下股權，其中包括希爾頓酒店等20余項優質資產，通過所得款項累計償還債務超450億。雖然瘦身減債積極但因市場疲軟依然面臨債務嚴峻形勢，今年8月，昔日“千億房企”陽光城正式被深交所摘牌。

據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，今年地產系酒店50強榜單中，至少有10家知名地產集團已經或者正在出售部分酒店資產。

02

同行六載最終“分家”

國際酒店品牌進入中國，少不了的是與本土地產公司的合作。前者帶來的輕資產擴張輸出品牌和管理經驗，后者獲得“現金奶牛”帶來的利潤與成熟的管理經驗，造就一種雙贏的局面。

萬科與悅榕“牽手”始于2017年，簽訂合作后，悅榕成為萬科酒店與度假事業部旗下重要的力量載體。2017年1月，悅榕控股與萬科成立合資平臺——“悅榕中國（Banyan Tree China）”，用以整合中國區域內悅榕控股旗下品牌酒店和資產。作為雙方共同的發展與管理平臺，“悅榕中國”還在酒店、養老、養生領域拓展全新業務。

同年8月，萬科與悅榕控股就設立新公司悅榕資產（中國）有限公司相關事宜簽署最終協議并完成交割，并宣布雙方分別以50﹕50比例合資設立。據了解，萬科向悅榕資產中國注入總額約7200萬新加坡元（約3.8億元人民幣）以認購悅榕資產中國50%的新股，并向悅榕管理中國和悅榕服務中國進一步注入總額約1800萬新加坡元（約1億元），以間接取得在悅榕管理中國和悅榕服務中國的股權。同時，悅榕資產（中國）分別投資并持有悅榕酒店管理（中國）和悅榕服務（中國）40%的股權。其中萬科以2400萬新加坡元（約1.3億元）獲得悅榕控股5%的股權。

自萬科斥重金與悅榕控股成功“聯姻”后，中國境內的悅榕系酒店由萬科酒店業務板塊負責。期間內，悅榕合資平臺推出“悅榕莊”、“悅椿”等品牌。據了解，2018年，悅榕莊在國內開業11家酒店；2021年，悅榕莊在國內開業14家酒店。就規模擴張而言，萬科管理下的悅榕發展相對緩慢，在高端市場并沒有太強的“話語權”。隨著時間的沉淀，昔日盟友步入資產切割階段。今年7月，悅榕控股董事長何光平表示，“公司正在考慮對很多事情進行重組。”牽手6年的萬科與悅榕于12月正式宣布“分家”。

業內人士分析，如今合作的變更是萬科和悅榕“各取所需”的體現，既解決了燃眉之急，也推動雙方發展方向更加明確。

于悅榕，此舉將加強公司對中國市場的投入，鞏固集團作為酒店行業主要參與者的地位，將使公司能夠根據市場動態簡化戰略決策，并提高日常運營的運營效率。

于萬科，一方面，這部分資產對當下的萬科很難說清是加成還是負累。過去幾年，悅榕控股業績表現平淡，甚至一度陷入虧損的泥淖，直至今年上半年才略有起色。據萬科2023上半年財報，今年上半年，悅榕控股營收達到1.437億新元，同比增長21%，相比前幾年一直萎靡不振業績，其核心營業利潤也上升至1870萬新元，增幅達68%。面對房地產嚴峻的發展現狀，或許拋售這部分資產能為萬科增加現金流；另一方面，伴隨房企對輕資產版圖的認知愈加清晰，萬科或許正在啟動輕資產計劃，通過剝離非核心業務，聚焦主營業務，輕裝上陣。

03

房企再戰酒店市場的

三大挑戰

不同于融創、碧桂園等重視酒旅業務的地產企業，萬科在酒店板塊頗為保守。截至2022年末，萬科酒店與度假業務管理已開業酒店33家。但隨著悅榕系列酒店管理權的轉讓，萬科旗下酒店項目雖已大幅縮減，卻保留了“瞻云”和“有熊”兩個自有酒店品牌，這或許傳遞著萬科后續將繼續發力酒店市場的信號。不過，后地產時代，房企再戰酒店市場將面臨著三大挑戰。

品牌自塑的挑戰

房企要想在酒店市場占據一畝高地，避免不了深耕品牌自創之路。進入2010年代，以萬達、綠地為首的大型地產商紛紛推出自創酒店品牌，房企自創酒店成為行業趨勢。不過，不少房企自有酒店品牌并沒有為行業帶來大驚喜，品牌價值有限。

有業內人士表示，“房企走穩自主品牌之路仍具有較大難度，主要源自高端酒店市場內卷化的競爭。”以金茂為例，2021年金茂一口氣推出五個自有酒店品牌，分別是金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥，劍指國內高端酒店市場。出于高端市場被逐漸壟斷，在金茂系列品牌發布一年時間里，金茂只翻牌麗江金茂君悅雪山酒店，其他項目并沒有較大進展。

說是內卷，其實卷的是品牌價值。早年地產酒店依附國際酒店集團孵化自己的品牌矩陣，但是除了物業優勢，運營能力、人才培養和品牌價值并沒有在酒店行業真正起來，單獨核算真刀真槍的做酒店，勢必會遭遇困境。

麗江金茂璞修雪山酒店

資產*券化的挑戰

踏上酒店賽道后，不少房企為了謀求酒店業務的更好發展將目光放到上市或者資產*券化，但由于地產酒店天生的“原罪”，目前鮮有成功案例。

以金茂為例，早在2007年，金茂集團就在港交所主板上市，其酒店業務在2014年被分拆以商業信托形式赴港獨立上市，然而2020年金茂酒店就撤回了在聯交所的上市地位。據悉，金茂旗下多為高端酒店，這類物業固定成本較高，折舊、攤銷以及管理成本需要較多經營性現金流支撐，因此剩余的可供分配的現金流相對有限。另一方面，金茂酒店成長性較弱，并未受到資本市場的較多青睞。換一個角度看，這反映了房企酒店業務缺乏穩定固定收益和增長性的弊端，雖然目前不少房企正嘗試以輕資產模式進行輸出，彌補這方面的不足，但相比專業酒店集團，他們在運營經驗和能力上并不占太大優勢，這也間接性導致房企再戰酒店市場無法尋得更精確的發展點。

規模和細分市場的挑戰

中國酒店行業在過去數十年的發展歷程，幾乎全都是用“規模”來鋪就的。伴隨疫情三年的行業陣痛期的到來，一邊是細分市場的重新洗牌。據沙利文數據，2021-2025年，中高端連鎖酒店將成為整個行業規模增速最快的細分市場；另一邊則是空間到體驗的自我革命。隨著市場和客群的變化，酒店空間革命從室內走向戶外，體驗革命更是掀起一場數字化浪潮。不難看出，酒店業進程逐漸加快、形態逐步明了，但在消費者日益成熟、挑剔、追求性價比和個性化的步伐中被淘汰的酒店不在少數，對于本身缺乏專業酒店經驗的房企而言，跟著時代和消費者需求的變化而變化或許更加困難。

一方面，房企在地產紅利期，因為更多走的是高端路線，連鎖化和規模化并沒有取得突破性的成績。另外一方面，在新的消費群體到來，細分市場的變化和挑戰也很難迅速趕上。

04

地產酒店下一步怎么走？

存量時代和房企高負債的影響下，割肉資產包的房企酒店有增無減，其實也是一種正常的經濟投資行為。地產酒店，只是需要在新的經濟環境下，與時俱進，尋找新的方向。

承接管理

觀察房企對酒店的處置不難發現，大多房企的酒店資產是通過股權轉讓的形式脫離母公司。行業中出現通過資產拆分進行“減重”的方式，如萬達、融創在酒店板塊的瘦身成功后能夠可持續發展，資產拆分后承接管理起到了一定作用。

當年，富力花了近200億收購了萬達旗下酒店股權。看似是以賣資產包的方式減輕負債，實際上，萬達依舊以品牌持有方繼續管理這些酒店，走向輕資產品牌輸出之路。在此之后，萬達的戰略總體是逐漸清晰，以不涉及投入開發，只對項目從技術到運營的全程參與獲取收益的方式，不僅成功實現轉型，更是在酒店市場中成為占比較多的房企之一，為房企酒店業務的發展奠定基礎。如今，這一模式也正在被一些頭部地產酒店集團復刻，如世茂、鳳悅等。

優化結構

勞動力缺口顯現的社會形勢下，是否可以真正做到讓專業的人做專業的事，是提高地產酒店板塊競爭力的關鍵之一。對此，房企應該積極利用社會資源，如專業的酒店顧問公司，也可以在企業內任用專業的酒店人才，盤活行業資源的同時，精簡自身的管理團隊。

以萬達為例，早在2007年初，萬達就推出了“萬達酒店及度假村”品牌，隨后旗下還衍生了“文華”“瑞華”“嘉華”等7個酒店品牌。此后，萬達開始不斷聘請具有國際酒店管理經驗的專業人才的加入，帶領萬達率先實現房企開業100家門店的目標的同時，2021年于海外實現首家委托管理酒店——伊斯坦布爾的萬達文華酒店開業。不少地產酒店核心職業經理人留不下來，也是目前地產酒店的困境。據空間秘探不完全統計，僅僅在2023年，就有12名地產酒店高管跳槽到國內連鎖酒店品牌或者國際酒店品牌。這或許是地產酒店需要反思和改進的一個方面。

伊斯坦布爾的萬達文華酒店

精準定位

地產酒店未來作為房企的一個多元化賽道，無論是單獨運營，還是集團的一個重要板塊。最重要的還是產品的精準定位，不能像過去貪大求全。

既然已經在酒店賽道“落人一步”，那定位做什么樣的酒店產品，塑造什么樣的品牌就更為重要。萬科剝離悅榕莊，卻保留“瞻云”和“有熊”，則是有所為有所不為。“瞻云”定位為高端商務，“有熊”則定位為城市人文。

綜上，地產酒店正在經歷裂變，一切動作都預示著行業正在經歷“大洗牌”，洗牌的背后并不是物理屬性的“物業”，而是化學屬性的“品牌”。未來的地產酒店，和所有的其他類型酒店一樣，依然要靠“品牌為王”。