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繼5.27“滬九條”施行后，時隔僅四個月，上海再度出臺了樓市新政。

9月29日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海總部、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》(下稱“《通知》”）。

據(jù)了解，《通知》提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施，自2024年10月1日起施行。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，這次政策的核心在于限購優(yōu)化，金融舉措以及稅收調(diào)整，這些都是買家或賣家最為期待的內(nèi)容，市場各方能獲得切實的實惠，也是對市場交易產(chǎn)生直接推動的內(nèi)容。

此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)則指出，此次上海政策工具涉及面較廣，涉及行政、金融和財稅等領(lǐng)域。這充分說明政策工具充足完備，其將有助于打好政策組合拳、促進(jìn)政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放。

9月30日，記者咨詢了多位中介，其中鏈家松江九亭門店的中介劉順（化名）對記者表示，政策出來后，買房咨詢量明顯增加，他昨天晚上加班到凌晨1點多，而平時8點鐘就下班了。他表示，房東咨詢的少一些，主要是買房咨詢的比較多。“相比之前咨詢多了了30%，今天可能會更多”。

不過，劉順也坦言，客戶量多的資源多的，增加明顯，資源少的增加不明顯。據(jù)劉順透露，今天剛好有個政策后達(dá)到買房資格的客戶約了看房，該客戶屬于改善型客戶。

與劉順情況不同的是，另一個中介鄭梅（化名）則是沒有多少買房咨詢量，反而是業(yè)主咨詢掛牌較多。“業(yè)主比客戶活躍多了，有四五個微信好友咨詢，都是業(yè)主”，鄭梅說道。

此外，也有中介表示，政策出來后反響不大，“昨天夜里出的政策，今天咱們還沒有上班呢，沒有感受到客戶咨詢量的變化”。

從上述幾位中介透露的信息來看，政策的效果可能還需要時間反應(yīng)，尤其是國慶后反應(yīng)或許更真實。

放寬外環(huán)外購房限制

具體來看，關(guān)于調(diào)整住房限購政策方面，首先《通知》提出，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

對此，盧文曦指出，1年的時間非常短，尤其對于剛需買家而言，“上車”非常容易。現(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運行，也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系。

其次，政策還照顧到部分改善群體。《通知》顯示，對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

最后，《通知》還對自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。

盧文曦表示，“臨港政策上的特殊性吸引很多企業(yè)入駐，但不少職工還在市區(qū)居住，每天通勤時間長。現(xiàn)在針對特定群體可以在臨港多買1套房，可以解決上下班便利性問題，盧文曦某種程度上也釋放改善型需求。”

首套房商貸最低首付降至15%

關(guān)于優(yōu)化住房信貸方面，《通知》給出了兩條具體措施。其一，為積極落實存量房貸利率下調(diào)工作，減輕房貸利息支出。

《通知》指出，落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。

同日晚間，央行發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱“《倡議》”）。

內(nèi)容明確，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點。

其二，為較大力度降低了首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本。

《通知》規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域（臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)全域）的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

圖源：易居研究院

對此，盧文曦認(rèn)為，“這次將首套房首付比例一步降到15%，不是全國最高的城市，釋放對剛需買家的友好姿態(tài)。相對而言，二套房首付比例下調(diào)幅度大于首套房，對于改善需求者而言有較高吸引力。”

取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)

至于關(guān)于調(diào)整住房稅收方面，《通知》也給出了兩條具體措施。

其中，《通知》明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，掛鉤在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個稅政策，根據(jù)上述政策或迎來調(diào)整，進(jìn)而實現(xiàn)減負(fù)效應(yīng)。“需要說明的是，兩個稅種和‘買’的關(guān)系不大，但和‘賣’的關(guān)系密切，即對房東降低售房成本有顯著的作用。”

盧文曦指出，增值稅方面，不管是普宅還是非普宅，賣家不滿5年都要收全額征稅；但滿5年后，普通住宅免增值稅，非普通住宅收差額增值稅。此外，賣家還需要繳納個稅。普通住宅按金額1%，非普通住宅按2%收稅。

他以“一套持股時間超過5年、現(xiàn)價800萬、買入時300萬的一套非普通住宅”舉例，調(diào)整前所需繳納的增值稅與個稅合計43.5萬元，而調(diào)整則只需繳納8萬元，相差35.5萬元。

圖源：上海中原地產(chǎn)

此外，《通知》還調(diào)整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策調(diào)整，更好支持了改善型住房需求。結(jié)合普通住房標(biāo)準(zhǔn)退出的情況，其將發(fā)揮較好的減負(fù)效應(yīng)。

十月樓市交易量有望止跌企穩(wěn)

“金九銀十”是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季。不過，今年9月前半段的數(shù)據(jù)來看，似乎上海樓市的表現(xiàn)并不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。

根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月1日-9月22日，上海二手房（包含商業(yè)）網(wǎng)簽11008套，相比8月同期減少12.7%，自6月以來連續(xù)第四個月下滑。

此外，新房方面，據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月16日-9月22日。上海新房成交面積為7.6萬平方米，環(huán)比減少10.58%。

對此，盧文曦指出，“金九”市場期待很高，但臺風(fēng)天氣和中秋假期因素，干擾正常交易節(jié)奏，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想。近期的“小作文”比較多，上海老百姓對于樓市的關(guān)切程度又提高了。這次政策趕在節(jié)前落地，一方面落實中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面，為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預(yù)期。

據(jù)他透露，“一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。黃金周的樓市表現(xiàn)值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。“