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身為中國最早上市并完成全國化布局的房地產企業之一的金地集團，日子卻過得并不好。

一方面，金地集團交出一份糟糕的業績答卷，營收、利潤雙降。據2023年財報顯示，全年金地集團實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%，房地產項目結算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結算收入854.69億元，同比下降21.72%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤8.88億元，同比下降85.48%。

另一方面，金地集團在資本市場表現不佳，股價持續低迷。截止3月20日收盤，金地集團股價報收4.02元/股，較歷時最高已經跌去逾七成，目前市值181億元。

當然，這也不能全怪金地集團，畢竟整個大環境欠佳，房地產行業開發投資持續低迷。

從房地產行業開發投資指標來看，2023年全國房屋新開工面積為9.54億平方米，同比下降20.4%，全國房地產開發投資額11.09萬億，同比下降9.6%，增速在低基數下繼續走弱，連續兩年處于負增長區間。2023年全國房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%。

各家券商也對金地集團持悲觀態度，其中花旗維持金地集團賣出評級，目標價下調至3.1元；同時開源證*也發布評級報告稱，“將金地集團評級調低至‘增持’”。

頂著內外壓力，一場交接班儀式已悄然拉開帷幕。

隨著3月18日金地集團披露的人事變動名單，原計劃去年5月開展的董事會換屆終于落地。據公告顯示，金地集團董事會選舉徐家俊為第九屆董事會董事長，選舉季彤為第九屆董事會副董事長。

盡管“靴子”落地，但新任董事長徐家俊肩上的擔子可不輕。

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“雙俊”交替，重心轉變

據公開資料顯示，金地集團成立于1996年2月，2001年4月在上交所上市，后經過多次注冊變更及股*期*行權后，截至2023年底無控股股東及實際控制人，富德生命人壽持股21.69%，為第一大股東。目前金地集團業務涵蓋房地產開發、商用地產及產業園鎮開發運營、房地產金融和物業服務等。

對比前后，金地集團此次換屆頗具看點。

金地集團新一屆董事會將由11位董事組成，其中大股東富德生命人壽占3席，第二大股東國資福田投控占2席，金地經營團隊2席，提名獨立董事候選人4席。此外，金地董事會還增加了一位中小股東代表董事，以更好地保障中小股東的權益。

可以很清楚的看出，換屆之前金地集團董事會成員以經營管理團隊為核心，充分體現了股東方對管理團隊的信任；但換屆之后的董事會成員涉及范圍眾多，包含了險資、國資、職業經理人、職工代表、中小股東，是體現了各方股東的支持。

而除此之外，金地集團對于董事長的標準似乎更為“嚴苛”。

早在去年10月，金地集團就曾發布公告表示，董事長凌克因身體原因辭任公司董事長等相關職務，由總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務。而在黃俊燦代理董事長職務的短短幾個月內，金地集團各項指標穩健運轉，保障了公司生產經營和現金流安全。但如此表現卻沒有贏來股東的支持，反而因為過分“嚴謹”“細致”而遭到股東方反對，極力主張董事長另換他人。

似乎對股東方來說，在當前嚴峻的市場環境下，金地集團未來的發展更需要一位資本運作和融資協調能力更強的董事長來引領公司前行，而并非謹慎、穩健運行。

而這兩點需求卻是在徐家俊身上體現的淋漓盡致，外界更是給他貼上了“熟諳資本市場”、“溝通能力很強”的標簽。

據悉，徐家俊于1978年6月生，上海財經大學管理學碩士，歷任金地集團行政管理部副總經理、監事會職工代表監事、人力資源部總經理、第九屆董事會董事、高級副總裁、董事會秘書，兼任金地商置（主要負責金地集團的商業地產、產業地產、租賃住宅業務）行政總裁，至今已服務金地集團20余年。可以說，在徐家俊的帶領下，金地商置實現了規模、盈利能力和市值的持續增長，2023年以總收入174.52億元的業績再創新高。

02

營利雙降，都是減值惹的“禍”

2023年，金地集團實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%；房地產項目結算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結算收入854.69億元，同比下降21.72%。受市場下行影響，金地集團實現歸屬于上市公司股東的凈利潤8.88億元，同比下降85.48%。

對于此次虧損，金地集團解釋稱，“公司房地產業務結轉規模減少，并且為加快銷售及現金回籠，根據市場情況動態調整經營及銷售策略，結轉收入的房地產項目毛利水平較上年同期有所下降，以及結合當前市場變化對部分項目計提資產減值準備。”

簡單來看，歸結為兩點，一是大額計提減值準備，二是銷售承壓。

金地集團因對未來房價、地價下跌的擔憂，計提了大額減值準備。

2023年金地集團計提資產減值準備37.86億元，包括12.47億元信用損失準備、25.39億元存貨跌價準備，這直接導致歸母凈利潤減少29.91億元。去年也不例外，共計提資產減值準備49.61億元，其中包括計提信用損失準備12.71億元，存貨跌價準備35.22億元，固定資產減值準備1.68億元，導致該年歸母凈利潤減少38.78億元，使其增收不增利。

可以預見的是，短期內房地產行業景氣度仍較差，金地集團的減值仍有一定不確定性。

另外，以去年經營數據來看，全年金地集團累計實現簽約面積和簽約金額分別同比下降14.01%、30.77%至877萬平方米、1535.5億元。而事實上，自2022年以來金地集團的銷售情況持續低迷，全年累計實現簽約面積、簽約金額同比下降25.94%、22.64%至1019.8萬平方米、2218.1億元。2024年延續了下行趨勢，金地集團前兩個月累計實現簽約面積、簽約金額分別同比下降58.95%、55.83%至56.9萬平方米、106.0億元。

03

瘋狂拿地或為一大“敗筆”，籌資能力持續下滑

金地集團還有一點“失誤”那就是拿地不止，同時布局的部分城市市場環境較差，未來項目去化及回款將受到一定影響。

2023年金地集團仍保持較大的拿地規模，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地儲備約95萬平方米，總投資額約125億元；期末總土地儲備約4，100萬平方米，權益土地儲備約1，800萬平方米，其中，一、二線城市占比約73%。

值得一提的是，金地集團部分項目所在城市及區域的市場環境較差，去化速度較慢，拖累其項目資金周轉速度。

如此大規模的拿地自然需要龐大的資金去支持，然而金地集團近年來籌資能力持續下滑。

2023年，金地集團籌資活動現金流入同比大幅下降，主要系公司新開工項目減少，融資規模減少所致，籌資活動現金流出規模仍保持高企，主要系公司償還債務規模較大所致；籌資活動現金流連續兩年凈流出，主要系公司自有資金償還債務所致。

因籌資規模大幅下滑，金地集團當前擁有的現金流正在減少，2023年末擁有的貨幣同比減少45.44%至297.38億元。

但值得肯定的是，金地集團積極償還債券，一季度公開債務將全部順利償付。

金地集團表示，“公司目前經營情況穩定，按時全額償還公開市場債務融資是公司恪守的信用底線，公司將持續保持穩健經營，繼續維護全體股東及投資者的權益”。行動是最好的證明，截至目前金地集團已將“16金地02”債券兌付資金本息共計約11.39億元，全額匯入中登公司指定銀行賬戶。此外，金地集團還透露，3月24日到期的另一只中票“21金地MTN003”的兌付資金也已全部備妥，本息共計15.597億元，公開債務的償付工作在有序鋪排中。

整體看，此次董事會換屆“靴子”落地的積極效應將持續釋放，但最終能否帶領金地集團開辟一條新的道路尚需市場給出答案，我們拭目以待。