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近期，龍湖集團發布公告，2023年地產開發合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，經營性收入約265.3億元（含稅），同比增長約6%。在克而瑞發布的2023年銷售榜單中，龍湖無論是全口徑金額還是權益金額均排在第九位，始終位列頭部房企TOP10之列，且和第十名相比擁有較大優勢。

在地產行業遭遇瓶頸期的大背景下，龍湖能取得這樣的成績實屬不易。國家統計局數據顯示，2023年1-11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，同期商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅銷售面積為8.6億平方米，同比下降7.3%，住宅銷售額為9.4萬億元，同比下降4.3%。在這樣的整體大環境下，大部分房企的銷售都受到一定影響，克而瑞數據顯示，2023年百強房企實現銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%。

為刺激樓市復蘇，各地方政府一直在努力， 根據中指研究院監測，截至2023年11月，已有200余省市（縣）出臺房地產調控政策超600次，多數城市限制性政策完全放開，政策環境已接近2014年的最寬松階段。政策提供的緩沖空間，讓房地產市場逐漸趨穩，中國房地產市場已經在逐步復蘇，但距離前些年的高速增長階段，還有很大的距離，復蘇將是一個相對緩慢的過程。

《經濟日報》發表評論稱，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。在人口紅利逐漸減弱，以量取勝的策略已經無法適應新時代下的房地產發展，中國區域科學協會副理事長馮奎曾表示，房地產業的復蘇既要看量，還要看質，不同時代消費者對房屋的需求不同，房地產提供了一個空間，這個空間能否搭載新功能、新技術、新產品，能否成為新質生產力的重要載體，對于復蘇來說的意義更大。

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行業面臨“逆風局”

行業面臨“逆風局”，行業樣本龍湖是怎么做的？

質量成為龍湖2023年頭等要務，在其交出的成績單中，處處也都彰顯出質量的重要性。在銷售保持穩定的同時，龍湖基于客戶需求變化精研產品，在2023年接連推出的云河頌、青云闕、硯熙臺等全新高質量產品，據悉這些產品均實現熱銷，銷售回款率100%。

在2023年，龍湖構建起三大業務板塊、提升資產運營質量、降低負債規模、調整債務結構，以及與其對應的新發展模式、改善債務結構等等，在2023年，龍湖圍繞“高質量”做出一系列的探索，也修葺了足夠堅固的防御工事。在很多房企因業績下滑而無力償還債務之時，龍湖提前償還債務，成為房地產行業的一道另類風景，給眾多房地產企業樹立參考樣本，也印證房地產市場正在恢復良性發展。側面說明了龍湖的經營穩健，穩定了投資者的信心。

僅從已經發布的2023年半年報來看，龍湖的營收有一定幅度的下滑，2023年上半年龍湖實現營收620.4億元，同比下滑34.56%。但歸母凈利潤為80.58億元，同比增長7.73%，屬于典型的“減收增利”。在最新發布的2023年三季報公告中，2023年前三季度合同銷售金額達到1376.2億元。

在克而瑞發布的2023年房企銷售榜單中（為統一公平，僅以2023年半年報數據對比），保利發展營收增長23.71%，凈利潤增長12.65，%。萬科、中海地產、招商蛇口、綠城中國和龍湖地產的營收下滑。萬科、中海地產、碧桂園、建發房產和金地集團的凈利潤下滑。前十房企中，營收下滑的有5家，凈利潤下滑的也有5家。前十房企中毛利率高于20%的有保利發展、中海地產、華潤置地和龍湖集團，前三家均為國企，龍湖為民營地產中毛利率最高的一家，同時也是民營地產中凈利率最高的一家。

而從前十家房企的業績表現來看，營收下滑并非個例，一半的房企營收出現不同程度的下滑，凈利潤下滑同樣也是行業普遍現象。其中萬科、中海地產在2023年上半年營收和凈利潤雙雙下滑超10%。碧桂園是前十唯一一家毛利率和凈利率都為負值的房企，這也是碧桂園爆雷的根本原因。

在2022年房企銷售榜單中，龍湖排名第九位，身前第八位的是金地集團，身后第十位是建發股份。以這兩家同期營收數據對比可以發現，只有龍湖的凈利潤是正增長。2023年上半年金地集團營收368.6億元，同比增長31.1%；歸母凈利潤15.32%，同比下滑22.24%。同期建發股份營收3834億元，同比增長4.82%；歸母凈利潤19.27億元，同比下滑29.58%。兩家均為增收不增利，金地營收增長超過三成，凈利潤卻下滑15.32%，龍湖營收下滑了34.56%，凈利潤卻實現近8%的增長。

毛利率提升是龍湖利潤增長的根本原因。財報顯示2023年上半年龍湖的毛利率為22.40%，相比去年同期的21.25%提升了1.15個百分點，同時龍湖凈利率也得到較大提升。2023年上半年凈利率達14.98%，上一年同期為11.48%，提升了3.5個百分點。同樣以金地和建發股份為參考，金地同期毛利率和凈利率分別為16.4%和6.22%；建發股份毛利率和凈利率為2.81%和0.84%。如果從凈利率來看，龍湖的凈利率是身后第十位建發股份的18倍。

易居研究院研究總監嚴躍進曾對龍湖提前還債表示了高度贊揚，表示龍湖提前還債有著積極的意義，和有些房企的“時間換空間”不同，龍湖積極優化債務結構，是龍湖卓越管理能力的體現。“龍湖在化債方面，有態度又有方法，成為房地產行業優秀典型和示范案例”。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜也曾對龍湖減收增利分析稱，是因為業務結構發生了優化與調整所致，一些高毛利業務如運營業務收入占比提升、管理效能提升，同時成本管控與壓降幅度超過減收幅度。

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積極土儲，著眼未來

房地產市場的不景氣，讓很多房企選擇走保守路線而不敢貿然拿地。克而瑞數據顯示，2023年房企投資欲望仍處于低位，銷售百強房企中有一半左右全年沒有拿地。2023年全年，百強房企貨值、總價和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

而眾所周知的是土地儲備是房企發展的必要前提，房地產公司進行房產開發，首先要有土地，而對土地儲備，一方面是為了公司的長遠規劃，另一方面是控制土地供應及價格變化帶來的風險，但因為近幾年來樓市的不穩定讓很多房企直接放棄拿地來增加自身土地儲備。與之相對的，是新增貨值集中度大幅提升。截至2023年12月末，銷售TOP20的新增貨值集中度接近八成，集中度大幅走高，而其他梯隊的新增貨值占比則相應地減少，未來市場的格局也將持續分化。

龍湖在2023年12月以近30億元的價格拿下兩塊核心地塊，分別以26.53億元在杭州和2.9億元在成都拿下優質土地，先后拍得杭州及成都核心地塊。整個2023年，龍湖拿地31宗，花費259億元，新增土地可覆蓋345萬平方米的建筑面積。在銷售、財務持續穩健的基礎上，龍湖堅守拿地原則，適時精準出擊擴大土地儲備，新獲取地塊主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，土儲結構持續優化且成本合理。而龍湖在2023年上半年擁有712.9億元的現金流，拿地金額和手中現金流相比，其財務狀況依然足夠穩健。

金融分析師許藝表示，房地產開發商不是土地儲備越高越好，也需要量力而為。“土地儲備多，表示企業占用資金多，支付利息就越高，會對企業經營帶來壓力，但要是企業有足夠實力，能夠合理利用土地儲備將會大幅提升企業利潤空間，對房企的長遠發展有利。”

許藝指出，如今在市場上像往日的天價地塊已經難覓蹤影，大部分房企因資金壓力和安全起見不再敢在拿地上投入過多資金，這可能會影響房地產行業的未來發展，但對于現階段趨穩的大方向來說，反而是好事。

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房地產行業的去“地產化”

從全球的經濟發展和歷史發展來看，沒有任何一個國家和地區靠著房地產單項發展，獲得了長時間經濟的繁榮和國力的提升。房地產行業的去地產化已經成為行業公認困境的突破口。

早在2018年，龍湖高層就將去“地產化”作為企業的戰略調整，當時公告中顯示龍湖已經涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務。龍湖集團董事長陳序平曾在投資者交流會上稱：“未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半。到那個時候，應該說龍湖就完成了去地產化。”這是龍湖首次宣稱“去地產化”，并制定了“十年之后龍湖地產之外的經營性收入要做到1000億”的目標。

在陳序平去地產化的構想中，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造在構想中占據重要地位，其規劃著這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半。嚴躍進表示房企的戰略調整是為了重新尋找高效益的增長模式，意在擺脫“重資產”掣肘，但嚴躍進認為房企的去地產化難度很大，與“房地產主業動輒幾百億、上千億的體量相比，其他業務板塊短時期內很難擔起‘重任’，這也是房企去地產化艱難的主要原因”。

早在2015年至2018年，各大房企就通過改名中的“去地產化”向市場傳遞信號，引導市場聚焦企業其他多維度業務，弱化地產板塊。

據不完全統計，截至2018年末，中國排名前十的房地產企業中，僅有富力和中海的企業名稱中仍帶有“地產”字樣。將地產改為“集團”、“管理”、“發展”等，房企通過名稱展現其戰略調整、多元化、業務擴張等。更改的不同讓它們的未來走向不同的方向，在開發項目的同時，走向與房地產相關的其他業務，實現企業的多元化轉型。

通過陳序平上面的講話不難看出，經過行業眾多的負債危機后，龍湖欲將探索其他業務，加快“去地產化”腳步，以加強抵御市場寒潮能力的決心。據龍湖發布公告顯示，2023年1-12月，龍湖集團經營性收入實現265.3億元（含稅） ，同比增長6%左右，創造歷史新高，其中運營業務板塊收入約138.8億元（含稅），服務業務板塊收入約119.3億元（含稅）。這一業績表現，距離陳序平提出的目標越來越近。

運營業務上，截至2023年底，龍湖商業累計開業運營的購物中心88座，年內開業北京北苑天街、杭州國芳天街、上海江灣里Meet678、蘇州胥江天街等亮點項目，在手累計獲取商業項目超140個；長租業務在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，已明確四條產品線，分別是長租公寓-冠寓、產業辦公-藍海引擎、服務式公寓以及活力街區。其中作為基本盤的龍湖冠寓，緊扣民生底色，截至2023年末，冠寓累計開業房間數超12萬間，已納保超4萬間，助力城市青年安居。

服務業務上，龍湖智創生活保持著在管面積有質量增長，并在小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，已經快速成為代建行業的有力競爭者。截至年末，龍湖龍智造已累計獲取建管項目60余個，總建筑面積超1000萬平方米，以行業領先的綜合實力，持續助力智慧城市營造，賦能未來城市發展。

可以看到，運營及服務業務已成為龍湖集團高質量可持續發展的重要貢獻源，聯合地產開發業務，三大業務板塊協同發力，為龍湖貢獻穩定的收入與利潤。由此，“一個龍湖”協同效應已逐漸顯現。非地產板塊的優異表現或佐證龍湖“去地產化”方向正確，也取得了一定成效，給行業其他尋找新方向的同行們提供了可以借鑒和參考的樣本，這對整個房地產市場來說都具有積極的意義。