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恒大的債權(quán)人開(kāi)始動(dòng)手了。

11月6日晚間，“躺平”許久的中國(guó)恒大（03333.HK，以下簡(jiǎn)稱恒大）突然發(fā)布公告。公告稱，恒大一塊位于中國(guó)香港元朗擬用于住宅的未開(kāi)發(fā)土地已被資產(chǎn)接管人出售，出售價(jià)格約6.369億美元，預(yù)計(jì)虧損達(dá)到高于售價(jià)的7.7億美元。

公告解釋稱，恒大此次出售所得款將用于償還恒大在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)義務(wù)。據(jù)資料顯示，恒大香港元朗項(xiàng)目的資產(chǎn)接管人，是美國(guó)不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹(shù)資本。

該地塊為位于香港元朗的和生圍項(xiàng)目，是恒大集團(tuán)在2019年以47.5億港元從恒基地產(chǎn)手中購(gòu)入。根據(jù)規(guī)定，恒大方面需要先更改規(guī)劃，再更改地契、補(bǔ)地價(jià)后，才可申請(qǐng)發(fā)展。恒大在該項(xiàng)目的前期投入不菲。在補(bǔ)完地價(jià)之后，恒大在該項(xiàng)目的總成本已超過(guò)89億港元。

有媒體觀點(diǎn)稱，恒大目前處于風(fēng)雨飄搖中，前面的債務(wù)重組仍未取得積極進(jìn)展，現(xiàn)在不少債權(quán)人通過(guò)處置質(zhì)押物來(lái)挽回?fù)p失，恒大最大的問(wèn)題是還有多少資產(chǎn)可以出售？

事實(shí)真是如此嗎？

資本開(kāi)始迫不及待

據(jù)BT財(cái)經(jīng)了解到，被出售的土地為恒大在元朗的和生圍項(xiàng)目，總占地約223.25萬(wàn)平方英尺，其中與米埔保育區(qū)相連的逾51萬(wàn)平方英尺將會(huì)被修復(fù)為濕地生態(tài)區(qū)，與住宅發(fā)展地盤(pán)相隔。用作建設(shè)房屋的逾172.23萬(wàn)平方英尺地盤(pán)，總可建樓面約89.3萬(wàn)平方英尺。

恒大當(dāng)時(shí)購(gòu)入的價(jià)格為47.5億港元，以當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，恒大購(gòu)入的價(jià)格約為6.2億美元，但元朗和生圍項(xiàng)目起初地塊用途并非住宅，而是漁塘及農(nóng)地等濕地生態(tài)區(qū)，開(kāi)發(fā)商為了能夠建低密度住宅，需給當(dāng)局補(bǔ)地價(jià)。

恒大從恒基地產(chǎn)購(gòu)入后還補(bǔ)交了42億港元的差價(jià)，在這個(gè)項(xiàng)目上恒大總投入已經(jīng)高達(dá)89億港元。經(jīng)過(guò)3年的升值溢價(jià)，這塊土地的實(shí)際價(jià)值幾乎翻倍，在恒大遭遇危機(jī)的2021年8月份，恒大曾在市場(chǎng)上為該項(xiàng)目尋找買家，當(dāng)時(shí)的意向價(jià)約80億港元，約合11億美元，這是恒大在缺錢的時(shí)候處理價(jià)格。

地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，如今這塊土地的實(shí)際價(jià)值應(yīng)該近百億港元，約合14億美元。這也與恒大所預(yù)計(jì)虧損7.7億美元相吻合。

恒大在缺錢的時(shí)候，本想以80億港元的低價(jià)出售元朗項(xiàng)目來(lái)緩解債務(wù)壓力，相比總投入來(lái)說(shuō)已經(jīng)虧了10億港元。再算上升值溢價(jià)的話，恒大已經(jīng)以低于市場(chǎng)價(jià)20億港元的價(jià)格出手，但依然無(wú)人問(wèn)津。

2022年3月，恒大非執(zhí)行董事梁森林曾提及，香港元朗項(xiàng)目是由美國(guó)不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹(shù)資本接管，此前恒大為從橡樹(shù)資本那借款5.2億美元而將該項(xiàng)目抵押，按照約定，恒大未能在規(guī)定期限內(nèi)償還到期債務(wù)，橡樹(shù)資本按照合同約定接管項(xiàng)目。

橡樹(shù)資本無(wú)論是自己持有還是出售，6.369億美元的價(jià)格都讓他們穩(wěn)賺不賠，但對(duì)恒大來(lái)說(shuō)確實(shí)血虧。在恒大債務(wù)重組遲遲沒(méi)有下文的情況下，債權(quán)方已經(jīng)開(kāi)始按捺不住，他們等不到恒大的債務(wù)重組方案，也等不到恒大的東山再起，瓜分恒大的序幕正式開(kāi)啟。

以恒大預(yù)計(jì)虧損7.7億美元的最新匯率計(jì)算，恒大在這個(gè)項(xiàng)目上不僅沒(méi)有賺到一分錢，還巨虧56億元，這對(duì)債臺(tái)高筑的恒大來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。而債權(quán)人的這一做法，將會(huì)引來(lái)更多債權(quán)人的效仿。未來(lái)恒大的局面將更加危險(xiǎn)，雖然并未走到破產(chǎn)清算的地步，但現(xiàn)在已經(jīng)和破產(chǎn)清算基本類似。固定資產(chǎn)甚至有價(jià)值的資產(chǎn)都會(huì)被擺上貨架出售，而這種出售已經(jīng)不是以市場(chǎng)價(jià)格出手，將會(huì)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的低價(jià)出售。

這一瓜分模式被開(kāi)啟，讓原本總資產(chǎn)大于總債務(wù)的恒大，即便賣光手中所有資產(chǎn)都無(wú)法還清債務(wù)，照這模式進(jìn)行下去，恒大不僅不能東山再起，甚至很快就必死無(wú)疑。

恒大曾試圖挽回?cái)【?，避免事態(tài)邁向最壞的結(jié)局，但如今看來(lái)，局面已經(jīng)無(wú)法控制，這個(gè)口子一開(kāi)，恒大像商超的商品或?qū)⒑芸鞎?huì)被低價(jià)搶購(gòu)一空。

某地產(chǎn)首席分析師文斌（化名）認(rèn)為恒大所損失的遠(yuǎn)不止7.7億美元，最壞的可能是引起眾多債權(quán)人的效仿?！氨旧砗愦缶退拿娉瑁@下債權(quán)接管人出售資產(chǎn)或?yàn)槠渌麄鶛?quán)人樹(shù)立一個(gè)樣本，恒大最怕的“擠兌”局面，有可能提前到來(lái)了，恒大的日子將愈發(fā)艱難。”但文斌指出，恒大香港項(xiàng)目被收購(gòu)，對(duì)香港的房?jī)r(jià)不會(huì)帶來(lái)影響。

許家印事與愿違

恒大暴雷后，許家印其實(shí)并沒(méi)有放棄自救。

2022年大年初六，許家印在內(nèi)部發(fā)表講話強(qiáng)調(diào)“不會(huì)賤賣資產(chǎn)，因?yàn)橘Y產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)?！痹S家印比誰(shuí)都清楚，恒大手中的資產(chǎn)是不能賤賣的，一旦賤賣資產(chǎn)，不僅無(wú)法還清債務(wù)還將陷入萬(wàn)劫不復(fù)的境地。

留得固定資產(chǎn)，是許家印以圖東山再起的唯一機(jī)會(huì)，他的這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，可如今的事態(tài)已經(jīng)完全不受他的控制了。甚至連他本人的豪宅也早已被沒(méi)收。香港土地注冊(cè)處的記錄顯示，許老板在香港的一幢豪宅，被貸方中國(guó)建設(shè)銀行查封甚至沒(méi)收。這是許家印在香港個(gè)人資產(chǎn)被沒(méi)收的第一個(gè)先例。

早在2021年11月，許家印為了緩解債務(wù)壓力就抵押了香港山頂豪宅，將布力徑10號(hào)B屋及C屋給銀行套現(xiàn)。據(jù)了解許家印一共持有香港山頂布力徑三幢別墅，分別為B座、C座和E座。

如果按照市值來(lái)估算的話，價(jià)值分別約為8億、7億和10億港元。這是許家印的妻子丁玉梅最喜歡的豪宅，一年有超過(guò)一半的時(shí)間住在這里，如今許老板把心愛(ài)的豪宅低價(jià)抵押變現(xiàn)，其中B屋抵押給中國(guó)建設(shè)銀行（亞洲），套現(xiàn)僅3億港元。C屋獨(dú)立房屋也已抵押給“歐力士亞洲資本有限公司”，具體金額不詳。許家印此舉也是迫于無(wú)奈。

整個(gè)2021年，許家印為緩解債務(wù)壓力陸續(xù)賣掉自己的豪宅、私人飛機(jī)、以及相關(guān)股*等總計(jì)套現(xiàn)70億元，而恒大也陸續(xù)出售了盛京銀行、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大冰泉等資產(chǎn)，其中盛京銀行回籠資金180億元，恒騰網(wǎng)絡(luò)回籠資金超過(guò)100億元，總計(jì)回籠資金超過(guò)600億元，但看似金額不少，但和近2萬(wàn)億的總債務(wù)相比無(wú)疑是九牛一毛。

除了出售資產(chǎn)回籠資金之外，恒大的地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸被債權(quán)人所“瓜分”，天眼查數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)項(xiàng)目在今年內(nèi)發(fā)生股權(quán)變動(dòng)的多達(dá)數(shù)十家，其中最近的是11月4日成都寰瑞置業(yè)有限公司的股權(quán)發(fā)生變更，由五礦信托持股100%。

五礦信托也成為恒大的最大買家，接手恒大廣州南沙童世界、東莞恒大悅龍臺(tái)、佛山恒大鉑睿府以及昆明的恒大林溪郡，這些項(xiàng)目均是恒大退出，由五礦信托100%持股。這些地產(chǎn)項(xiàng)目的變更，或多為債權(quán)人的利益轉(zhuǎn)移，回籠資金有限。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為恒大目前最短缺的就是流動(dòng)性，缺乏流動(dòng)性必然只能出售土地這樣的固定資產(chǎn)，“虧錢出售某塊土地既是隨行就市下的被迫之舉，也是盤(pán)活流動(dòng)性以實(shí)現(xiàn)積極保交樓的應(yīng)勢(shì)之舉。至于還債的問(wèn)題，可能都是排在保交樓之后的事情。當(dāng)然，就具體的某塊土地而言，如果需要使用出售后的現(xiàn)金流，歸還以其實(shí)現(xiàn)的抵押或者質(zhì)押貸款則是必要的前提了。”

保交樓是恒大必須完成的任務(wù)，能完成保交樓，恒大理論上還有東山再起的機(jī)會(huì)，完成不了保交樓，就必定回天無(wú)力，現(xiàn)在恒大不斷出售資產(chǎn)和變更地產(chǎn)項(xiàng)目的目的也就是為了確保保交樓。

但即便如此，許家印也一直沒(méi)有出售恒大汽車和恒大物業(yè)，這兩項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是許家印的“救命稻草”，一直被許家印捂在兜里。許家印最初的算盤(pán)打得不錯(cuò)，只是事態(tài)慢慢發(fā)展到他無(wú)法控制的局面，這種事與愿違的無(wú)奈，讓神通廣大的許家印同樣“巧婦難為無(wú)米之炊”，現(xiàn)在的恒大境況越來(lái)越糟。

恒大在公告中債務(wù)重組在2022年內(nèi)完成，如今只剩下不到2個(gè)月的時(shí)間，這才是債權(quán)人迫不及待要瓜分恒大的根本原因。

不翼而飛的134億元存款

2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌。這不算是新聞，從恒大出事后，都是意料之中的，但在隨后的審計(jì)中發(fā)現(xiàn)中國(guó)恒大重要子公司恒大物業(yè)在2021年度財(cái)報(bào)中有134億元存款離奇失蹤，成為轟動(dòng)一時(shí)的奇案。

在經(jīng)過(guò)獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)4個(gè)月的調(diào)查后，恒大才對(duì)這134億元的存款去向進(jìn)行解釋——該質(zhì)押相關(guān)的貸款透過(guò)第三方（扣除費(fèi)用后）劃轉(zhuǎn)回流至中國(guó)恒大集團(tuán)，用作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)。

這筆134億元的存款分為三筆，分別是20億元的存單質(zhì)押擔(dān)保、87億元的存單質(zhì)押擔(dān)保和27億元的存單質(zhì)押擔(dān)保，第一筆20億元的存單質(zhì)押擔(dān)保發(fā)生在2020年12月期間，目的是為第三方公司獲得等額銀行貸款，扣除費(fèi)用的所得資金再通過(guò)第三方轉(zhuǎn)至恒大集團(tuán)。公告稱，這筆銀行貸款已經(jīng)在2021年3月到期已經(jīng)還清，質(zhì)押已被解除。

第二筆87億元和第三筆27億元的存單質(zhì)押擔(dān)保和第一筆的情況基本類似，都是以定期存款為第三方公司（其實(shí)都是子公司）承擔(dān)借款擔(dān)保，經(jīng)過(guò)倒手后這筆借款再轉(zhuǎn)至恒大集團(tuán)，但在恒大暴雷后，到期無(wú)法償還借款，其存單質(zhì)押擔(dān)保分別于2021年11月和12月以及2021年9月被劃轉(zhuǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)公司的存款來(lái)自千萬(wàn)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，是為了保障業(yè)主權(quán)益的專用資金，輕易不能挪用，挪用將涉嫌違法，但恒大這么一操作，就合法的“挪用”了，此舉引起了眾多恒大業(yè)主的憤怒。

根據(jù)初步調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)恒大執(zhí)行董事夏海鈞及潘大榮，以及子公司恒大集團(tuán)有限公司的執(zhí)行總裁柯鵬都參與了“134億存款的失蹤之謎案”，在恒大資金如此緊張而能觸碰到這130多億存款的人，被媒體認(rèn)為是“替罪羊”。

后續(xù)恒大對(duì)涉事人員的處罰力度來(lái)看也是雷聲大雨點(diǎn)小，盡管涉事金額高達(dá)134億元，這些恒大高管們所受到的懲罰太過(guò)于輕微，涉事總裁夏海鈞、CFO潘大榮等6名員工僅被被免職這樣象征性的懲罰一下。

恒大此前一直將普華永道作為御用審計(jì)，但這次不是恒大首次被查，此前香港財(cái)匯局就出手調(diào)查恒大和背后審計(jì)機(jī)構(gòu)普華永道。香港財(cái)匯局官網(wǎng)于2021年10月15日發(fā)布公告稱，將就中國(guó)恒大集團(tuán)有關(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的匯報(bào)展開(kāi)調(diào)查。

開(kāi)展調(diào)查的原因是在2020年度報(bào)告、2021年中期報(bào)告中，恒大沒(méi)有明確聲明，究竟是否在持續(xù)經(jīng)營(yíng)上存在重大不確定性。而作為年報(bào)審計(jì)機(jī)構(gòu)，普華永道在2020年報(bào)的審計(jì)意見(jiàn)中，只發(fā)表了無(wú)保留意見(jiàn)，也并沒(méi)有提及持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大不確定性。

如今這134億元存款水落石出，但是卻由存款變成了欠款，對(duì)負(fù)債累累的恒大來(lái)說(shuō)，如何還清這筆外債將又是一個(gè)難題。而這筆存款的失蹤之謎對(duì)恒大的口碑更是進(jìn)一步的打擊，在債權(quán)人原本不信任的基礎(chǔ)上更深了一步。

審計(jì)師馬麗娜認(rèn)為審計(jì)單位或許知曉恒大“違規(guī)”，但作為多年的御用單位可能存在默認(rèn)的情形，“恒大不是因?yàn)楸├?，到期沒(méi)有能力還上，這事就神不知鬼不覺(jué)過(guò)去了，不巧的是，恒大到期沒(méi)有錢還上借款，這些存單才被質(zhì)押?！?/span>

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)中物業(yè)公司確實(shí)存在違規(guī)為地產(chǎn)公司輸送資金的情況，但恒大這次有些往槍口上撞的味道，而參與其中的都是恒大二三號(hào)人物的高管，根據(jù)恒大2020年年報(bào)可知，恒大執(zhí)行董事夏海鈞的年薪高達(dá)2.05億元，是名副其實(shí)的“打工皇帝”。

據(jù)BT財(cái)經(jīng)了解到，整個(gè)地產(chǎn)界年薪超過(guò)千萬(wàn)的高管鳳毛麟角，以萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮的稅前一百多萬(wàn)元的年薪計(jì)算，萬(wàn)科的一把手年薪尚不及夏海鈞的1%。

“這次存款事件，如果說(shuō)許家印完全不知情，那基本不太可能。而夏海鈞在恒大暴雷后套現(xiàn)8億元，以及一些列事件，也已經(jīng)飽受非議，他的離開(kāi)對(duì)恒大未必是壞事。”該人士對(duì)夏海鈞的離任并不意外。

但這次存款事件之后，更加讓債權(quán)人失去信心，增加了對(duì)恒大的不信任，成為債權(quán)人拋售資產(chǎn)的一大導(dǎo)火索。

李嘉誠(chéng)欲撿漏抄底

在恒大的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題之后，許家印一直想將公司的不必要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，比如香港的恒大中心，恒大中心在被擺上貨架后，也有眾多企業(yè)和資本垂詢，甚至還引來(lái)了李嘉誠(chéng)的報(bào)價(jià)，但李嘉誠(chéng)趁火打劫的90億港元報(bào)價(jià)很難打動(dòng)恒大，畢竟不久前越秀集團(tuán)的報(bào)價(jià)一度高達(dá)105億元，但后期因?yàn)橐咔橛绊懚x擇放棄。

知情人士透露，越秀最終放棄，疫情只是其中一個(gè)原因，最主要的是越秀董事會(huì)最終否決原因是因?yàn)楹愦蟠嬖诒姸嗖淮_定因素?！昂愦笊形唇鉀Q的債務(wù)問(wèn)題，或?yàn)榻酉聛?lái)的交易帶來(lái)不確定因素，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)收購(gòu)過(guò)程變得更加復(fù)雜，最終才退出收購(gòu)?！?/span>

而香港恒大中心并不是恒大自建的產(chǎn)業(yè)而是從華人置地劉鑾雄手中以125億港元購(gòu)買的，位于中國(guó)香港灣仔告士打道38號(hào)，占地2138.8平方米，總建筑面積32090.9平方米，樓高94.85米，總計(jì)26層，該棟樓的前身為美國(guó)萬(wàn)通大廈。

恒大接手此棟物業(yè)時(shí)，成交總價(jià)和平均尺價(jià)都刷新了香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。恒大曾表示該收購(gòu)事項(xiàng)代價(jià)分六年支付，每年僅需支付少量資金。若按此計(jì)劃，恒大應(yīng)該在2021年完成了樓價(jià)支付。不過(guò)，恒大流動(dòng)性危機(jī)在2021年中暴露。

據(jù)香港土地注冊(cè)處資料，恒大2020年底曾就該樓向中信銀行融資約76億港元，但據(jù)中國(guó)香港2022年9月13日公開(kāi)文件披露，香港中國(guó)恒大中心大樓已于9月6日被債權(quán)人中信銀行旗下中信銀行國(guó)際委任接管人安邁企業(yè)顧問(wèn)公司接管。這也意味著香港恒大中心的最終結(jié)局非常有可能和元朗的項(xiàng)目一樣。

地產(chǎn)行業(yè)分析師王一然認(rèn)為，恒大現(xiàn)在出售的資產(chǎn)還不算是核心資產(chǎn)，最核心的資產(chǎn)依然是恒大物業(yè)和恒大汽車，“從目前來(lái)看，許家印并沒(méi)有要賤賣恒大物業(yè)和恒大汽車的打算，而其他資產(chǎn)的價(jià)值根本對(duì)總債務(wù)于事無(wú)補(bǔ)，再耗下去，恒大的其他相關(guān)資產(chǎn)甚至?xí)M(jìn)一步貶值?！?/span>

正如王一然所說(shuō)，香港恒大中心現(xiàn)在已經(jīng)引來(lái)李嘉誠(chéng)的低價(jià)抄底，但以李嘉誠(chéng)的精明，恒大拖得越久可能將虧得更多。如今橡樹(shù)資本已經(jīng)打開(kāi)了“潘多拉魔盒”，后續(xù)帶來(lái)什么樣的后果都不是許家印愿意看到的，也是許家印無(wú)法控制的。

恒大創(chuàng)造了一個(gè)地產(chǎn)神話，同樣也為行業(yè)提供了一個(gè)負(fù)面教材，或在不久的將來(lái)，地產(chǎn)江湖再無(wú)恒大。