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3月30日午間，碧桂園發(fā)布了2022年全年業(yè)績報。

年報數(shù)據(jù)顯示，公司全年共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售3574.7億元，權(quán)益合同銷售面積約4450萬平方米。全年總?cè)セ蔬_65%，權(quán)益回款金額約人民幣3324.8億元，權(quán)益銷售回款率93%，連續(xù)7年達到90%以上。

在回款率保持高位的情況下，碧桂園圍繞可動用現(xiàn)金核心管理目標(biāo)，實施全面預(yù)算管理、進行精細化管控，公司2022年在較為艱難的市場環(huán)境下，仍然取得了不錯的利潤指標(biāo)，毛利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別達到328.8億元、26.1億元。

同時，在資本市場信心恢復(fù)之際，公司仍然保持了穩(wěn)健的現(xiàn)金流策略，持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步下降。截至2022年12月31日，公司可動用現(xiàn)金余額為1475.5億，彈藥儲備充足；總借貸成本為2713.1億元，同比下降14.7%；凈借貸比例為40.0%，相比去年底同樣優(yōu)化5.4個百分點，并創(chuàng)下10年來新低。

客觀來講，如財報所說，2022年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬，房地產(chǎn)行業(yè)銷售同比下滑26.7%，開發(fā)投資同比下滑10%，各大房企普遍迎來生存大考。但隨著監(jiān)管利好政策不斷釋放，以及宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)，行業(yè)承壓局面正逐漸改善。

剛剛接任董事會主席的楊惠妍，也首次現(xiàn)身碧桂園業(yè)績會，表示商業(yè)競爭的核心是產(chǎn)品力和成本力。

“一個企業(yè)產(chǎn)品優(yōu)于同行，但是價格更加有優(yōu)勢，同時公司又是有利潤的，這個公司就可以健康、長期的發(fā)展，也會吸引到優(yōu)秀的人愿意在這里長期跟公司共同成長和發(fā)展，這是碧桂園兩三年內(nèi)必須打造出來的核心競爭力。”

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穩(wěn)業(yè)績，保交樓，守信用，碧桂園2022穩(wěn)中向好

2022年是中國房地產(chǎn)行業(yè)明顯承壓同時又深度調(diào)整的一年。

這一年里，既有房企因為高量的到期債務(wù)、逼仄的融資空間和疲軟的市場環(huán)境出險暴雷，也有同業(yè)頂住壓力完成了對自身業(yè)務(wù)模式的調(diào)整實現(xiàn)涅槃新生。對于后面這部分企業(yè)而言，在經(jīng)歷了一番相對嚴(yán)苛的極限測試過后，他們向外界清晰展現(xiàn)了自己穿越周期的能力。

當(dāng)然，即便這些公司確實挺了過來，行情壓力自然還是會傳遞到房企的盈利能力等指標(biāo)上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)績報前已經(jīng)至少有75家A股和港股上市房企發(fā)布了2022年度業(yè)績預(yù)告，其中34家央國企和混合所有制企業(yè)里，17家預(yù)告2022年歸股凈利潤虧損，占比達到50%，里面不乏知名品牌；而41家民營房企中也有28家預(yù)告去年歸股凈利潤虧損，占比達到68%。

碧桂園在2022年仍然保持了銷售收入和交付規(guī)模的行業(yè)第一，并且歸屬股東核心凈利潤為正，同時也不可避免地會受到行業(yè)大氣候的影響。但對于財報這類著眼過去的經(jīng)營數(shù)據(jù)，如摩根大通所指出的那樣，這實際上可能更適合看成是壞消息出清。

從本次財報披露的數(shù)據(jù)和過去一年的項目成績看，碧桂園在相對艱難的市場環(huán)境里，其實取得了超預(yù)期和超平均的成績。《新立場》在對碧桂園這份財報和經(jīng)營狀況進行了相對細致的審視后認為，相較于瞄著跟前幾年相比并不亮眼的數(shù)據(jù)，我們更應(yīng)該看到其在風(fēng)浪下表現(xiàn)出的強勁韌性。

韌性表現(xiàn)一：穩(wěn)業(yè)績。

2022年全年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3574.7億元，累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售面積4451萬平方米。同時，據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩(wěn)居行業(yè)首位。而同口徑數(shù)據(jù)顯示，百強房企去年銷售操盤金額和全口徑銷售額同比均下挫超過40%，這表明碧桂園的銷售業(yè)績?nèi)〉昧藘?yōu)于行業(yè)整體的表現(xiàn)。

從財報看，雖然表面上碧桂園2022年股東應(yīng)占虧損為60.5億元，但在剔除了公允價值變動、匯兌凈損益等影響后歸屬股東的核心凈利潤其實是正的，錄得26.1億元。而在歸屬股東的核心凈利潤為正之外，碧桂園在面臨市場波動時，更重視資金鏈安全，保持連續(xù)七年回款率超90%、連續(xù)多年凈負債率低于60%等指標(biāo)。公司在2022年8月還主動做了關(guān)于現(xiàn)金流的極致壓力測試，確保經(jīng)營穩(wěn)健。這些都充分證明管理層“現(xiàn)金流是前提，利潤是核心”的戰(zhàn)略方針，穩(wěn)扎穩(wěn)打取得實效。

韌性表現(xiàn)二：保交樓。

如果要對過去兩年的房地產(chǎn)市場做個定義，“保交樓”大概是最恰當(dāng)?shù)年P(guān)鍵詞，這是包括房企、購房者和監(jiān)管層在內(nèi)的最大合力。在這種背景下，“交付力”甚至已經(jīng)取代營收利潤等，成為考量房企實力的新晉硬指標(biāo)。

2022年，碧桂園集團累計交付1115個項目，覆蓋30個省255個城市755個區(qū)，交付套數(shù)近70萬套，同樣穩(wěn)居全國第一。其中前三季度交付約占全國同期交付量20%，相當(dāng)于全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。全年工程巡檢2754次、項目總周巡盤64306次，房屋質(zhì)量滿意度逆勢提升15.38%。

韌性表現(xiàn)三：守信用。

房地產(chǎn)是個典型的資本密集型行業(yè)，因此在之前這輪市場低迷融資困難時期，部分房企會因債務(wù)違約暴雷。而在資本市場，某家企業(yè)一旦違約，就會因信用崩塌產(chǎn)生慘重的連鎖反應(yīng)。這反過來傳遞到企業(yè)的融資端，會迅速推高資金成本，導(dǎo)致其資產(chǎn)負債表更加難以修復(fù)的惡性循環(huán)。所以，信用是在行業(yè)承壓時應(yīng)對挑戰(zhàn)尤為關(guān)鍵的基礎(chǔ)要素。

整個2022年，碧桂園年內(nèi)到期債券全部如期償付完畢，甚至主動提前回購票據(jù)，沒有出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，保持著良好的信用記錄。所以2022年碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企，就被監(jiān)管機構(gòu)選定進入示范性發(fā)債序列。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年碧桂園在政府監(jiān)管部門支持下共發(fā)行公司債合計15億元，中票合計25億元，可轉(zhuǎn)債39億港元，ABS5.2億元。公司還獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000億元的綜合授信支持。同時去年底，碧桂園還獲得首筆內(nèi)保外貸融資規(guī)模2.8億美元、期限3年的銀團貸款。

這為碧桂園在融資環(huán)境改善后，充分利用窗口契機，把握發(fā)展機遇提供了基礎(chǔ)。最新的一個消息是，3月28日上交所公司債券項目信息平臺顯示，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司186億元小公募項目狀態(tài)更新為“已反饋”。

02

政策利好、市場復(fù)蘇，碧桂園2023由定到進

盡管過去兩年行業(yè)走得很不容易，但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，最壞的日子已然過去。

利好首先來源于政策端。國務(wù)院副總理劉鶴在2023年初便強調(diào)房地產(chǎn)在中國是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。監(jiān)管端希望行業(yè)在健康軌道內(nèi)可持續(xù)發(fā)展，這就表示要在市場過熱的時候出臺一些管控措施，在行業(yè)不合理下行時進行一定的扶持。就當(dāng)下來說，監(jiān)管已經(jīng)完成了“逆周期”調(diào)節(jié)的角色切換。

2022年4月，中央政治局會議首次提出要“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這被認為奠定了寬松基調(diào)。隨后人民銀行在貨幣政策端階段性下調(diào)利率，驅(qū)動居民釋放購房需求。

到了11月，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”，同時配套的信貸、股權(quán)、債券融資“三支箭”分別釋放，表明監(jiān)管對房企融資態(tài)度發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)變至“救項目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到進一步優(yōu)化。

除此之外，地方層面的利好政策也從試探性松綁到應(yīng)出盡出。全年共有近300省市，出臺了500余次房地產(chǎn)松綁政策，其中涵蓋放松限購限貸及限售限價、調(diào)控信貸政策、公積金支持、購房補貼等各個方面。

這些一攬子支持政策的后續(xù)利好效應(yīng)不斷展開，疊加疫情放開后國內(nèi)宏觀經(jīng)濟改善，令業(yè)界普遍認為2023房地產(chǎn)市場將迎來明顯復(fù)蘇。實際上，即便從目前相對有限的前兩月行業(yè)數(shù)據(jù)來說，情況也確實如此：

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2月份70城新房和二手房價格指數(shù)自2021年8月以來首次同時環(huán)比上漲，且上漲城市數(shù)首次超過下跌數(shù)，一線城市二手房掛牌價更創(chuàng)同期歷史新高。

從銷售情況看，今年前兩個月房產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比僅微跌3.6%和0.1%，相較于前值分別大幅改善了20.7個百分點和26.6個百分點。

從庫存水平看，在新開工疲軟與銷售降幅有所收窄之下，新房中期庫存水平和去化周期都有所下降。其中，2023年2月底的房屋去化周期為59.7個月，相比前值65.1個月明顯縮短。

從土地市場看，在大中城市土地成交回暖帶動下，2月份全國住宅建設(shè)用地成交面積同比增速從去年的-49.2%大幅收窄至-3.8%，同時溢價率也有所提升。

以東興**為代表投資機構(gòu)認為，隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃的實施，優(yōu)質(zhì)民營房企的信用風(fēng)險已經(jīng)大幅降低。推薦開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，有望率先獲得金融機構(gòu)重點支持，有效降低自身信用風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤碧桂園等3家房企。

作為行業(yè)內(nèi)頭部位置的優(yōu)質(zhì)示范房企，碧桂園當(dāng)然首先享受到了復(fù)蘇紅利。2022年2月，碧桂園共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額248.5億元，權(quán)益合同銷售面積331萬平方米，環(huán)比分別增長12.9%和8.2%，增長勢能已顯。

更好的行業(yè)和企業(yè)前景，也使碧桂園在服務(wù)客戶方面有更加進取的一些動作，例如從“保交樓”到“交好樓”的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，這其實是碧桂園在2022年就已經(jīng)在推的戰(zhàn)略，但2023年一定推的力度更大范圍更廣。像去年碧桂園在200多個項目實現(xiàn)的“交房即交證”，今年應(yīng)該會有更多客戶有機會享受這類優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

碧桂園總裁莫斌也在集團2023年年會上表示，樓市更為積極的政策信號正在持續(xù)釋放，市場一定會復(fù)蘇，但復(fù)蘇的過程一定會分化。《新立場》認同這個判斷，并相信在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的K型走勢中，以碧桂園為代表的優(yōu)質(zhì)房企將會對市場修復(fù)發(fā)揮積極作用。

03

寫在最后

2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極因城施策，在需求端支持群眾改善性住房需求，和在供給端支持防范化解房企風(fēng)險的主脈絡(luò)將在未來一段時間延續(xù)。

碧桂園董事會主席楊惠妍在業(yè)績會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱性行業(yè)，公司接下來主要戰(zhàn)略將堅持行穩(wěn)致遠路線，圍繞市場和客戶做好戰(zhàn)略優(yōu)化。

碧桂園管理層表示，目前公司已重新啟動拿地，整體投資將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎(chǔ)、庫存情況等城市核心變量進行優(yōu)中選優(yōu)，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

總裁莫斌透露，計劃在3-5年的時間內(nèi)通過新增土儲布局的調(diào)整，將一二線對三四線的貨值比例提升至50比50，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

2022年的碧桂園守住了產(chǎn)品交付、債務(wù)償付、經(jīng)營安全的底線，充分展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)房企的韌性與實力，在行業(yè)景氣程度顯著提升的2023年，市場和投資者都有理由期待更多。