热re99久久精品国99热-亚洲 中文 欧美 日韩 在线-99久久精品无码一区二区毛片-97久久精品亚洲中文字幕无码

萬科分拆萬物云被視為一種自我救贖。

近期，物業行業可謂熱鬧非凡。華潤萬象生活10.37億元再吞祥生物業，成為截至目前物業領域的“并購之王”。另一邊，萬物云敲鐘上市，成為物業行業甚至是整個港股年內最大的IPO。

經歷了五個多月的審核后，9月29日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK，以下簡稱“萬科”）分拆萬物云空間科技服務股份有限公司（2602.HK，以下簡稱“萬物云”）在香港聯交所上市，正式登陸港股市場。

這是萬科38年來第一次分拆多元業務板塊上市，也是年內港股最大的IPO，引起社會各界的廣泛關注，從市場反響來看，投資人對萬物云的態度十分謹慎，“能值多少錢”的討論仍在繼續。

截至上市當日收盤，萬物云股價為46港元/股，較發行價49.35港元下跌6.79%，當日破發，總市值約為544.9億港元。10月10日，萬物云以38.16元收盤，相比上一個交易日下跌3.21%，萬物云股價已連續3日下跌。

這樣的成績對于備受矚目的萬物云來說實在稱不上優異，畢竟在物業股鼎盛時期，外界一致認為萬物云分拆上市必定會突破千億估值，穩坐物企頭把交椅。而今，萬物云市值雖超過碧桂園服務、保利物業等上市物企，但依然次于華潤萬象生活，無緣物企市值榜首，相比2021年宣布上市時的千億港元估值近乎腰斬。

有媒體認為，近年來，在我國經濟結構不斷優化調整、人口紅利逐漸消退、“房住不炒”、“三條紅線”等背景下，房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發商的整體利潤率逐年下降。根據各上市公司財報數據，A股114家房地產開發商的凈利率已從2019年的13.8%降到2020年4.7%，然后再降到2021年的-1.6%。與此同時，房地產行業指數近三年也同步出現了下降，2019年上升22.8%、2020年下降10.9%，2021年下滑11.9%。羸弱的二級市場表現，意味著房企通過資本市場再融資的難度加大。

物業行業競爭愈演愈烈之際，相對于其他物管企業，萬物云的優勢在哪里？地產商的自我救贖能不能成功？

上市當日即破發

其實，萬科物業起步很早。

1990年深圳天景花園成立小區業委會萬科物業就已參與其中，作為物業服務起點，是最早成立的物業公司之一。但萬科物業市場化運營卻是從2015年才開始，對于上市的態度并不迫切，與資本市場始終保持一定距離，甚至在2018年傳出萬科物業上市傳聞時，萬科董事會主席郁亮曾斬釘截鐵地回擊傳言：“我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了。”

隨著市場監管趨嚴，規模紅利漸褪，地產行業正式進入規則重塑階段。2019年，物管業務分拆上市似乎成為了大勢所趨，物管公司密集上市，多家公司市值突破千億港元，一度超過母公司市值。萬科物業對于上市的態度開始漸漸軟化，由“區別于傳統物業公司才會上市”向“一定會上市”轉變。2020年，萬科物業更名“萬物云”，于次年6月宣告開啟上市計劃。

鋪墊已久，擇機而動，萬物云還是沒有趕上物業股最輝煌的時刻。2021年，58集團用約2%的股份套現19.91億元。早期投資人博裕資本以每股99.8元人民幣價格轉讓約7%的股份，套現69.86億元，比上市發行價49.35港元高了一倍，要知道四年前博裕資本的總投資只有15億元。

反觀當下房地產寒意未退，唇齒相依的物業板塊受到波及，根據中指研究院統計，在2020年的風口時期，港股上市物業公司的總市值曾高達5600億港元，較2020年初增長1203%，平均市盈率一度高達35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍現在，超過20倍市盈率的物企上市公司已經屈指可數，行業股價集體下調，萬物云實難獨善其身。

此外，當下港股市場整體形式疲軟也對萬物云估值造成一定影響。萬物云上市前一天，恒生指數跌3.41%報17250.88點，創近11年新低；恒生科技指數跌3.85%報3526.23點，創半年新低。

2022年9月15日，摩根士丹利發表的研究報告指出，物管股的股價短期內可能會繼續受壓，預測明年市盈率為7.9倍。Wind數據顯示，截至9月19 日，按照港交所物業服務及管理分類，60家港股上市物管企業市盈率（TTM）平均值僅為6.91倍。面對這樣的市場形式，萬物云此前將招股比例從行業普遍的25%下調至10%，但在港公開發售認購比例僅有0.82倍。

IPG中國首席經濟學家柏文喜指出：“物企上市最佳窗口期或已經過去，萬物云當前選擇的上市時機并不好。但一方面母公司所面臨的流動性壓力迫使其此時分拆上市，另一方面此時物管板塊缺乏優質企業上市，反而更加突顯了頭部物企的價值。接下來的發展重點應集中如何推動行業整合與企業成長性，推動業績可持續發展等方面。”

截至2022年10月10日收盤，萬物云依然沒能挽回破發局面，收盤價為42.2港元/股，總市值為492.5億港元，較發行價下降12%左右。萬物云能否在地產灰犀牛中沖破藩籬，還需看其在港股市場的表現。

科技含金量待考

萬物云首席科學家丁險峰說：“過去物業行業都認為擴大在管面積能提高邊際效應，但如今的現實證明這是行不通的，物業公司要降本增效，只能依靠科技。”

公開資料中，萬物云頻頻提及“空間科技第一股”，通過科技展開物企的嶄新敘事。具體來看，萬物云的業務由Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三部分組成，涉足社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務、社區到家服務、智慧社區、戰略投資等業務，希望通過云技術力量徹底擴展傳統物業服務的想象空間。

理想很豐滿，現實卻很骨感，萬物云財報數據展示出的結果卻遠不如描繪的那樣美好。

據招股說明書顯示，2019年至2021年萬物云分別實現營業收入139.27億元、181.45億元、237.05億元，其中社區空間居住消費服務三年間實現營業收入分別占營業總收入比重為63.4%、58.5%、55.5%，是萬物云的業績主力；商企和城市空間綜合服務三年間實現營業收入分別占營業總收入比重為30.8%、35.8%、36.7%，業績貢獻也十分可觀；而“云含量”最高的AIoT及BPaaS解決方案服務三年間實現營業收入分別占營業總收入比重卻僅為5.8%、5.7%、7.8%，尚未起到支撐作用。

截至2022年6月30日，萬物云實現營業收入142.43億元，其中社區空間居住消費服務實現營業收入79.94億元，占營業收入總額比重56.13%；商企和城市空間綜合服務實現營業收入50.93億元，占營業收入總額比重35.76%；AIoT及BPaaS解決方案服務實現營業收入11.55億元，占營業收入總額比重8.11%。AIoT及BPaaS解決方案服務占比雖有所上升，但整體營收構成情況比較平穩，傳統物業管理板塊依賴程度依然很高。

從研發投入角度看，2019年到2021年，萬物云研發投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，營業收入總額比重分別為1.46%、1.37%、1.58%，均未超過2%，與普遍印象中研發投入占比重動輒15%甚至超過20%的科技公司截然不同。

招股書顯示，萬物云所募得資金約35%將用于在全國范圍內推行 “萬物云街道”模式，擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會，約 25% 用于投入 AIoT 及 BPaaS 解決方案的開發，約 20% 用于孵化萬物云生態系統，約 10% 用于吸納及培養人才，約 10% 用于營運資金及一般公司用途。

對此，房地產行業分析師呂朝偉表示：“從公布戰略方向看，智慧化平臺確實是一個不錯的故事點，但促進概念落地、擴大規模、提升效益仍是萬物云需要攻堅的重要難題，這些舉措是否達到預期還是未知數。”

唯規模時代已去？

萬物云上市之前，萬科董事會主席郁亮就曾回應：“萬科分拆萬物云上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。”在上市儀式上，郁亮再提并不在意上市時那點估值，并表示出對其未來發展的極大信心，認為“時間會證明萬物云的價值。”

誠然，唯規模時代已經過去，當地產及關聯行業回歸經營、發展本身，“質”變得尤為重要，那萬物云的業務質量又如何呢？利潤指標或許可以給我們一些參考。

2019年至2021年及2022年第一季度，公司凈利潤為10.4億元、15.19億元、17.14億元、3.19億元，2020年至2021年及2022年第一季度同比增速分別為46.0%、12.9%和10.9%，凈利潤同比增速大幅下滑，凈利潤規模輸大多數同行。凈利率分別為7.5%、8.4%、7.2%、4.66%，在業內近乎墊底。

毛利率情況也并不樂觀。2019年至2021年，公司的整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%，2022年一季度進一步下降至14.5%。就第一季度毛利率指標的下降，萬物云在聆訊后資料集中解釋稱：“主要是因為春節前后對居住相關資產服務、物業及設施管理服務及開發商增值服務等若干服務條線的需求較低，導致產生的收入減少，但成本結構相對固定。”

根據機構統計數據，50家上市物企平均毛利率為27.99%，高于平均值的企業有24個，位居榜首的星盛商業毛利率高達57.70%。中指研究院發布的《2022中國物業服務上市公司TOP10研究成果》數據顯示，去年物業服務上市公司的毛利率均值為29.1%，萬物云的毛利率水平約為均值的2/3。

值得注意的是，雖然萬物云本次上市募資并不以并購擴張為目的，但前期并購影響依然存在。

2021年，萬物云先后收購陽光城旗下的陽光智博，以及三盛集團旗下的伯恩物業。根據招股書顯示，萬物云貿易應收款和應收票據等減值準備從2020年前約幾十億元的規模，增至百億元以上。

同時，收購帶來的無形資產攤銷，直接影響到公司毛利和凈利潤，且該部分業務客戶關系是以10年預期使用年限進行計算。這意味著萬物云還受其影響很長一段時間，如果未來公司不能實現收并購預期的目標和現金流，還存在無形資產的減值虧損、商譽減值的風險。

萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全在2021年10月公開表示：“高額收并購的背后，其實會帶來非常嚴重的隱憂。”而今并購動作已然完成。

對此情況，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為：“短期內收并購仍是物企擴大規模的重要途徑，因此無形資產大幅提升但產生攤銷等情況仍會持續。要減少收并購帶來的負面影響，物企需要在選擇收并購標的上更加謹慎，對標的質量嚴格把關，在投后整合上也需要投入更多的精力。”

總的來說，萬物云成功上市固然可喜，但實現對萬科的自我救贖仍然很難，公司是否在“黑鐵時代”能達到千億市值已經不重要，重要的是萬物云能在整個地產下行的大環境中找到下一個增長曲線。